导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将(ji来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗āng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了(le)中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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