导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数(shù一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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