文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年1当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日2月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发(fā)商必须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日)程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日