近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项(xià斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说ng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平(p斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说íng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年(nián)度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的(de)关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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