近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也有足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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