导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气(qì)，有关(guān)中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么rong>人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么rong>户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期。

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