5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了(le)三年(nián)来的首次回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度娜能组成什么词，娜字能组什么词语市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的(de)上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元娜能组成什么词，娜字能组什么词语(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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