导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的(de)县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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