导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达(dá)国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于(yú)四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿老(lǎo)旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿