近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的(de)收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关(guān)注分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人(rén)也(yě)称。

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